팬데믹으로 인해 교회건물 렌트체납 심각…해결책은? > 미국교계뉴스 USA News

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법적 다툼보다 건물주와의 협상이 현실적으로 더 중요

▲ 코로나 19로 인해 임대차 계약 관련 분쟁이 늘고 있다. 미주 내 적지 않은 교회들이 이런 분쟁에 속한 것으로 여겨진다.

남가주에서 목회하는 A 목사는 최근 교회 문을 다시 열고자 하는 마음을 먹었다. 그런데 팬데믹이 본격화된 지난 3월 이후, A 목사는 사실상 교회 건물 유지를 위한 노력에 큰 신경을 쓰지 못했다. 몇 달 전부터는 렌트비도 제때 내지 못했다. 게다가 코로나로 인한 록다운인 한창일 때 건물주와 연락도 쉽지 않았다. 뉴스를 통해 전해오는 각종 구제책 및 강제 퇴거를 금지를 연장한다는 소식으로 위안을 삼은 A 목사. 하지만 정작 자신이 수혜자에 해당하는지, 그리고 건물주와 어떻게 다시 이야기를 풀어야 할지 막막하기만 하다.

생각보다 적지 않은 미주 내 한인 목회자들이 비슷한 상황에 놓인 것으로 여겨진다. 정보도 너무 넘쳐서 어떤 것이 내 상황에 맞는지 찾기도 힘들다. 본지는 교회를 다시 열고자 준비하는 이들을 위해 북미주 한인 기독실업인회(KCBMC) 메릴랜드 지회장이자 지역 변호사로 활동하는 안일송 장로를 통해 도움 되는 상식을 들어보는 시간을 가진다.


▲ 법적 다툼에 앞서 대화, 협상을 통한 해결의 중요성을 강조하는 안일송 장로

Q. 먼저 안일송 장로님 소개를 부탁한다

A. 1974년 이민 후 미국에서 대부분 교육 과정을 마쳤다. 메릴랜드에서 법대를 마쳤고 10년 미국 로펌 경력을 포함 약 30년간 변호사로 활동을 해오고 있다. 메릴랜드 벧엘교회에서 시무 장로로 섬기고 있으며 지역 한인회를 위해 고문 변호사로 힘쓰기도 했다. 특별히 북미주 한인 기독실업인회(KCBMC) 메릴랜드 지회를 통해 지역 크리스천 비즈니스 성도들을 돕고 있다.

Q. 코로나 19로 인해 교회를 위한 모임의 장소 등으로 이용하던 장소에서 퇴거를 당할 우려를 걱정하는 이들이 많은 것 같다. 코로나 19로 인한 각종 보호 혜택을 받을 수 있나?

A. 먼저 미주 내 많은 교회가 모임의 목적을 위해 특정 장소를 계약을 통해 사용하곤 한다. 여기에는 크게 상업용과 주거용 시설이 있을 것 같다. 임대 계약 관계에 있어서 상업용에서는 사실 임차인이 보호받을 수 있는 경우가 많지 않다. 상업은 ‘임대계약’이 중요하고 계약을 따르는 게 원칙이다. 주 정부 및 연방에서도 상업용 계약을 정책적인 차원에서 파괴하는 것을 미국 헌법과 법이 허락하지 않는다.

하지만 코로나로 인해 모두가 어려운 시기를 보내는 이때. 여러 전문가과 이야기를 나누어 보면서 나름대로 몇 가지 전략을 살펴볼 수 있다. 법적으로 다툴 수 있는 몇 가지 부분들이 있다. 자연적인 상황 등에 의해 임대 계약 의무를 다하지 못하거나, 공사 등으로 인해 임대인이 부득이하게 건물을 닫을 때 , 특히 주지사가 문을 닫으라고 해서 닫아야 하는 ‘Legal compliance’와 같은 경우에 다툼의 여지가 있다. 하지만 상업용 임대계약에서 아무래도 임차인이 보호받을 수 있는 경우는 많지 않을 것 같다.

그런데 이런 케이스를 30년 해보니 몇 가지 전략적으로 접근할 부분들이 있다. 먼저 법을 가지고 다투더라도 이 역시 관계에서 이뤄진다는 것을 인정할 필요가 있다. 이를 에쿼터블리(equitably) 한 개념으로 본다. 이는 법정에서도 인정하기는 한다. 어떤 판결을 내렸을 때 불공정한 상황이라면 공평을 다루는 논쟁으로 간다. 예를 들어, 임대계약 시 임차인이 영어를 잘 못 하는 환경에서 강요에 의한 사인을 했다고 하면 법적으로는 사인했지만 공평성으로 보면 집행하기 어려운 결과를 낳을 수 있다. 임차인 보호를 위해 법적으로 다툴 때 주로 이 공평의 개념을 많이 사용하기도 한다.

퇴거의 위기까지 몰렸을 경우는 임대인과 이런 공평 타당한 입장에서 부탁하고 양해를 구하는 것이 가장 현명한 방법의 하나다. 협상이 잘 될 경우에 보통은 디퍼먼트(deperment) 또는 웨이버(waiver)로 렌트비 등을 내는 방법을 선택하기도 한다. 디퍼먼트는 나누어서 낼 수 있지만 결국은 모든 렌트비를 다 내야 하므로 당장 시간을 벌 수는 있지만, 전체적으로 보면 큰 부담이 된다. 따라서 임대인과 협상을 할 때는 짧은 기간이라도 웨이버를 받는 것이 좋다.



보통 임차인들이 어떤 장소를 계약해서 들어갈 때는 잘 될 것이라는 희망에 부풀어 있다. 그래서 선뜻 계약서에 사인한다. 하지만 사인 후 재협상은 사실 쉽지 않다. 코로나 때문에 이렇게 힘들 때는 렌트 자체를 한번 재협상을 하는 것도 좋다. 현재 상황이 나아질 기미를 보이지 않으며 내년 봄까지 힘들 것으로 본다면 재협상은 절대 나쁘지 않은 카드다.

오랜 변호사 생활을 통해 얻은 개인의 철학 중 하나는 바로 “물어봐서 밑질 것이 없다”다. 물어봐서 ‘노(NO)’라고 한다면 어쩔 수 없겠지만, 아주 작은 것이라도 대화가 되기 시작하면 좋은 것이다. 다만 이때는 항상 믿을 수 있는 상황에서 진행해야 한다. 예를 들어 지금 많이 어렵다고 하고서는 재정 입증 서류 등에는 크게 어렵지 않은 것으로 나올 경우는 어렵게 물꼬를 튼 협상 자체를 틀 가능성이 크다.

코로나 19 한창 퍼지기 시작할 때는 PPP 중 일부 렌트에 쓸 수 있는 부분도 있었지만, 지금은 끝이 났다. 그런데 연방정부 융자 프로그램(SBA) 코로나 19로 타격을 받은 스몰 비즈니스를 상대로 하는 EIDL은 아직 넣어 볼 수 있다. 은행에 따라 다소 차이가 있긴 하지만 데드라인는 꼭 있는 것은 아니다. EIDL은 특히 상환 기간이 30년 가까이 갈 수 있어 당장의 큰 부담도 되지 않기에 필요하다면 살펴보는 것이 좋다.

거주용 부동산에서 모임 등을 가진 경우는 사실 임차인을 보호하는 여러 가지 법들이 적용될 수는 있다. 미국 헌법에서 재산 및 계약 등의 보호는 주법이 원칙이다. 코로나로 인해 직장을 잃고 렌트비 납부에 부담을 겪는 이들을 위해 주정부마다 퇴거를 금하는 행정 명령을 내리고 있다. 즉 이 기간에 주거용인 경우는 페이먼트를 내지 못했다고 해서 퇴거를 하지 못하게 하는 것이다. 그런데 잘 살펴볼 것이 정부에 의한 행정 명령 기간 퇴거를 못 하는 것이지 렌트를 내지 말아야 한다는 것은 아니다. 즉 이 말은 다른 조건들을 통해서는 임대인이 퇴거와 관련된 행동을 할 수 있다는 것이다.

즉 리스 계약 위반에 따라 끝나거나 중단된 상태에서 계속 남아 있다면 임대인은 홀드 오버 개념으로 행동을 취할 수 있다는 것이다. 그런데 법원은 케이스를 받고 들고 판결하는 기관이다. 현재 코로나 19로 인한 세이프티 이슈로 법원에서 케이스를 받는 것을 줄이거나 임대인으로부터 퇴거와 관련 접수를 한다고 해도 이를 진행하는 것에 시간이 너무 많이 걸린다. 비교적 임대차 분쟁이 적은 지역에 사는 나의 경우를 살펴보면 코로나 이전에도 임대차 계약 위반에 따른 임대인의 통보, 그리고 액션이 진행되기까지 짧게는 3개월, 많게는 6개월이 걸렸다. 지금은 기간이 너무 오래 걸려서 양측 모두에게 쉽지 않은 시기다.

또 한 가지, 살펴볼 것이 있다. 미국 질병통제예방센터(CDC)에서는 퇴거로 인해 사람들이 거리로 내몰리고, 이것이 바이러스 확산의 문제가 될 수 있음을 지적하고 공중 보건 위험의 개념으로 퇴거를 금지하고 있다. CDC는 법률 집행 기관은 아니지만, 현재 상황의 중요성으로 인해 나름의 페널티 규정을 두고 있다. 

이 페널티는 주거용 리스 계약에만 해당하며 올해 말까지 유효하다. 만약 임대인이 임차인을 쫓아내고 그가 코로나 등의 이유로 사망에 이르면 임대인이 페널티를 물게 된다. 그런데 법적 효력을 위해서는 임차인이 임대인에게 CDC에서 요구하는 양식을 적어 제출해야 한다. 하지만 개인적으로 아직 이 CDC 모라토리엄으로 인한 케이스를 보지 못한 것 같다. 실제 진행된다고 해도, 현재 법원의 진행 과정의 시간이 너무 오래 걸린다. 이런 퇴거 금지 보호 장치도 있다는 것을 알아두는 차원에서 이해하면 좋다.



Q. 미국이 너무 넓어서 타주에 교회들 중 도움의 손길을 받기 어려운 경우도 있을 것 같다. 법률 정보나 구제 혜택에 관한 정보를 얻을 방법에는 어떤 것이 있나?

A. 거주는 하되 페이먼트를 내지 말라는 것은 아니기 때문에, 코로나로 인해 직장 또는 비즈니스가 어려워진 경우는 렌트비를 내기도 쉽지 않다. 따라서 현재 이를 돕기 위한 연방 및 로컬 정부의 노력이 있는 것으로 안다. 그러나 이런 정보들을 통해 혜택을 받기 위해서는 사실 어려운 부분들도 있다. 따라서 도움을 주는 기관이나 지역 법률구조단체 등을 통해 문의하는 것은 큰 도움이 된다. 북미주 한인 기독실업인회에서도 코로나 19 초기 케어 액트 혜택이 시작될 때 이에 대한 이해를 돕기 위해 크리스천 변호사들이 모여 안내 문서를 제작해 배포하기도 했다.

또 하나 비교적 재정적으로 여유가 있는 교회가 그렇지 않은 교회를 돕는 것도 깊이 생각해볼 필요가 있다. 섬기는 벧엘교회에서는 작은 교회 재정을 돕기 위한 방편으로 모금 운동을 펼치기도 했다. 주변 워싱턴중앙장로교회에서도 그런 움직임이 있었다. 이럴 때 교회들이 교회의 존재 이유 교회가 무엇인가 하는 성경적 질문에 크게 도전받기를 바라는 마음으로 교회 돕기 운동을 펼치고 있다.

넓은 미국에서 코로나 19로 인해 어려움을 겪는 한인 교회와 크리스천 비즈니스 성도가 많을 것으로 안다. 그러나 지역별로 혜택도 다르고 법안도 차이가 있을 줄로 안다. 이 때문에 보다 구체적인 법률 자문이나 혜택에 관해 알아보고자 한다면, 북미주 한인 기독실업인회(KCBMC)로 연락을 주면, 단체 내 지회에서 활동하는 크리스천 변호사들 연락망을 통해 문의를 한 교회 지역 내 가까운 변호사와 연결을 시켜주거나 도움을 줄 방안을 함께 논의할 방법이 있을 것으로 안다.

문의: 북미주 한인 기독실업인회, 웹사이트 www.kcbmc.net


황인상 기자